Untung Mana: Jual Tanah atau Kerjasama dengan Pengembang?

Saat ini anda mungkin punya tanah ribuan bahkan hektar (ha). Bisa jadi itu tanah hasil jerih payah anda sendiri atau dari warisan orang tua anda. Bagi anda yang memiliki tanah dari hasil warisan, biasanya bingung mau diapakan tanah ini. Mau bangun bikin kontrakan tidak punya uang…  Ujung-ujungnya, tanah itu akan dijual saat butuh uang.  Kalau luas tanahnya hanya ratusan meter, gampang saja jualnya. Apalagi kalau di Jabodetabek, jual tanah relatif cepat lakunya. Tapi kalau tanahnya ribuan meter bahkan lebih dari satu hektar? Tentu agak susah menjual tanah seluas itu dalam waktu relatif cepat. Apalagi kalau kita butuh uang, dengan menjual terburu-buru, anda akan mendapatkan harga yang rendah.

Kali ini saya akan mencoba membahas bagaimana memanfaatkan tanah yang kita miliki agar hasilnya optimal. Bahkan saat kita butuh uang pun, dan mau menjual tanah, kita masih bisa mendapatkan hasil jual yang optimal.

Cara menjual tanah dengan hasil optimal:

Saat butuh uang, sebagian besar orang yang memiliki tanah luas langsung menjualnya sekaligus. Karena mereka tahu bahwa menjual tanah luas itu relatif lebih susah, maka biasanya mereka memberikan diskon dari harga pasaran. Ada juga yang dijual dibawah harga Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Tentu saja, jual cara ini diharapkan tanahnya cepat laku, namun hasilnya tidak optimal.

Karena itu, sebelum menjual tanah, anda harus jujur pada diri sendiri, akan  uang yang anda perlukan. Katakan anda hanya butuh uang Rp300 juta untuk biaya sekolah, naik haji dan pernikahan anak pada saat yang sama. Sementara anda punya tanah seluas 5000 m2 dengan harga pasaran Rp1 juta permeter (total Rp5 Milyar). Nah, dengan kondisi seperti ini, apakah anda mau jual semuanya? Lalu uangnya mau dibuat untuk apa? Paling-paling didepositokan. Kalau hanya deposito, bunga deposito hanya dalam kisaran 3-4% pertahun (belum potong pajak 10%. Net hanya 2,7 – 3,6% pa). Sementara inflasi diatas 5%. Jadi nilai uang akan turun. RUGI jadinya. Kalau mau bisnis? Kalau anda tidak punya pengalaman, dengan uang sebesar itu juga sangat berisiko gagal. Kalau uang hanya di taruh di tabungan/deposito, lama-lama tangan anda ‘gatel’ juga untuk ‘colak’colek’ uangnya untuk keperluan konsumtif. Lama-lama abis juga…

Kalau anda hanya butuh Rp300 juta, kenapa tanah seluas itu anda jual semuanya? Anda bisa jual sebagian saja, sesuai kebutuhan. Kalau luasan tanahnya persegi kotak, anda bisa buat rencana kavling-kavling sebelum menjualnya, sehingga pada akhirnya tanah sisanya tetap dapat terjual dengan harga yang optimal. Sisa tanah, setiap tahun tanah anda tetap dapat kenaikan harga. Anda bisa menjualnya kembali sebagian, saat anda membutuhkan uang.

Tapi masalahnya, cara kavling-kavling ini, anda harus mengeluarkan sedikit uang untuk membuat sarana prasarana jalan dan batas-batas yang jelas atas tanahnya, sehingga lebih mudah menjualnya. Menjual tanah kavling tanpa batas dan jalan yang jelas, tentu lebih sulit dibanding jual tanah yang sudah siap bangun.

Beberapa cara untuk memanfaatkan tanah kosong yang kita miliki:

1. Menjaminkan tanah ke bank, untuk  dapat uang, kemudian untuk bisnis. Tapi risikonya? Kalau kita tidak punya penghasilan tetap (sebagai karyawan ataupun pengusaha), bank tidak akan memberikan  pinjaman  meskipun tanah kita luasnya hektaran. Bank meminjami seseorang tidak hanya berdasarkan jaminan, tetapi lebih kepada kemampuan membayar kembali (ada sumber penghasilan). Dalam istilah bank, ini disebut first way out. Jaminan adalah second way out.  Bagi bank, second way out berupa jaminan itu adalah jalan keluar terakhir bila terjadi masalah dalam pemberian kreditnya. Bank lebih mengutamakan first way out sebagai pertimbangan utama dalam memberikan kredit. Itulah sebabnya, kita sering menemukan seseorang tertentu dengan mudahnya mendapatkan pinjaman bank, meski jaminannya lebih kecil dariu kreditnya, hanya ditambah personal guarantie. Ini baru sisi pengajuan ke bank yang agak rumit. Kalau pun anda dapat pinjaman ke bank, kemudian duit itu dipakai untuk bisnis atau membuat kontrakan/rumah kos diatas tanah anda. Kalau bisnis anda gagal? Risikonya lebih besar lagi, karena nilai tanah anda jauh lebih besar dari kredit anda. Kalau sampai di lelang, anda tentu rugi, tanah anda dijual asal laku untuk bayar kredit anda. Karena itu, cara ini tidak saya rekomendasikan.

2.  Cara kedua, anda bisa jual sebagian tanah anda, kemudian uangnya anda gunakan untuk membangun diatas tanah sisa. Anda bisa sewakan sebagai passive income. Ini bisa dilakukan dengan mudah kalau lokasi anda tidak terlalu luas dan lokasinya sudah ramai. Misalnya anda punya tanah 500m2 di tengah kota dengan panjang lebar 25 x 20 m2. Dengan kondisi seperti ini tentu gampang pecah jadi dua, 12×20 m dan bangun sisanya. Cari penyewa gampang. Tapi kalau anda punya tanah luas 7000 m tapi lokasinya di pinggiran kota yang masih sepi? bisa juga sih dijual separuhnya sebagian… tapi untuk dibangun kemudian di sewakan? siapa yang mau sewa? inilah masalahnya.  Tentu tidak mudah cari penyewa.

3. Cara ketiga, yakni dengan cara kerjasama dengan pengembang (developer). Ini adalah cara yang sangat baik  untuk memanfaatkan tanah  menjadi lebih optimal nilainya. Selain mendapatkan harga jual optimal, pemilik tanah juga mendapatkan bagi hasil dari bisnis properti (pengembang). Pemilik tanah juga masih bisa mendapatkan kenaikan harga tanah tiap tahunnya.  Bagaimana dengan keamanan/risikonya? Bisnis ini tetap aman bagi pemilik tanah, asalkan dalam poin-poin perjanjian yang jelas, tidak merugikan kedua pihak. Tentu saja, pemilik tanah harus memilih pengembang yang jujur dan profesional. Saat ini banyak pengembang yang menawarkan sistem kerjasama pengelolaan tanah, salah satunya adalah surgoLand

Kerjasama pengelolaan dengan developer ini bertujuan untuk:

1. meningkatkan nilai jual tanah, karena tanah yang dijual akan diberikan nilai tambah berupa bangunan dan infrastruktur. Tentu saja harganya akan lebih tinggi dibandingkan dengan tanah kosong.

2. Mempercepat penjualan tanah luas. Jual tanah luas itu tidak gampang. Selain harganya yang cenderung murah, waktunya juga lama. Nah, daripada butuh waktu lama, kenapa tidak dijual dalam bentuk rumah bekerjasama dengan pengembang?

Comments are closed.

Recent Comments

  • sri wulandari:
    Subhanalloh, artikelnya sangat bermanfaat…sukron, sukses untuk kita semua, amin.
  • deni permadi:
    pa saya menjual beberapa koleksi buku dan novel luar negeri contoh koleksi saya : 1. ACT &...
  • admin:
    anda punya bisnis apa pak? Tq
  • indra gunawan:
    Bisa minta alamat email dan contact personnya
  • indra gunawan:
    Bisa kami bergabung, untuk daerah bekasi ada nga?

Sponsor









Follow