Untung Mana: Jual Tanah atau Kerjasama dengan Pengembang?

Saat ini anda mungkin punya tanah ribuan bahkan hektar (ha). Bisa jadi itu tanah hasil jerih payah anda sendiri atau dari warisan orang tua anda. Bagi anda yang memiliki tanah dari hasil warisan, biasanya bingung mau diapakan tanah ini. Mau bangun bikin kontrakan tidak punya uang…  Ujung-ujungnya, tanah itu akan dijual saat butuh uang.  Kalau luas tanahnya hanya ratusan meter, gampang saja jualnya. Apalagi kalau di Jabodetabek, jual tanah relatif cepat lakunya. Tapi kalau tanahnya ribuan meter bahkan lebih dari satu hektar? Tentu agak susah menjual tanah seluas itu dalam waktu relatif cepat. Apalagi kalau kita butuh uang, dengan menjual terburu-buru, anda akan mendapatkan harga yang rendah.

Kali ini saya akan mencoba membahas bagaimana memanfaatkan tanah yang kita miliki agar hasilnya optimal. Bahkan saat kita butuh uang pun, dan mau menjual tanah, kita masih bisa mendapatkan hasil jual yang optimal.

Cara menjual tanah dengan hasil optimal:

Saat butuh uang, sebagian besar orang yang memiliki tanah luas langsung menjualnya sekaligus. Karena mereka tahu bahwa menjual tanah luas itu relatif lebih susah, maka biasanya mereka memberikan diskon dari harga pasaran. Ada juga yang dijual dibawah harga Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Tentu saja, jual cara ini diharapkan tanahnya cepat laku, namun hasilnya tidak optimal.

Karena itu, sebelum menjual tanah, anda harus jujur pada diri sendiri, akan  uang yang anda perlukan. Katakan anda hanya butuh uang Rp300 juta untuk biaya sekolah, naik haji dan pernikahan anak pada saat yang sama. Sementara anda punya tanah seluas 5000 m2 dengan harga pasaran Rp1 juta permeter (total Rp5 Milyar). Nah, dengan kondisi seperti ini, apakah anda mau jual semuanya? Lalu uangnya mau dibuat untuk apa? Paling-paling didepositokan. Kalau hanya deposito, bunga deposito hanya dalam kisaran 3-4% pertahun (belum potong pajak 10%. Net hanya 2,7 – 3,6% pa). Sementara inflasi diatas 5%. Jadi nilai uang akan turun. RUGI jadinya. Kalau mau bisnis? Kalau anda tidak punya pengalaman, dengan uang sebesar itu juga sangat berisiko gagal. Kalau uang hanya di taruh di tabungan/deposito, lama-lama tangan anda ‘gatel’ juga untuk ‘colak’colek’ uangnya untuk keperluan konsumtif. Lama-lama abis juga…

Kalau anda hanya butuh Rp300 juta, kenapa tanah seluas itu anda jual semuanya? Anda bisa jual sebagian saja, sesuai kebutuhan. Kalau luasan tanahnya persegi kotak, anda bisa buat rencana kavling-kavling sebelum menjualnya, sehingga pada akhirnya tanah sisanya tetap dapat terjual dengan harga yang optimal. Sisa tanah, setiap tahun tanah anda tetap dapat kenaikan harga. Anda bisa menjualnya kembali sebagian, saat anda membutuhkan uang.

Tapi masalahnya, cara kavling-kavling ini, anda harus mengeluarkan sedikit uang untuk membuat sarana prasarana jalan dan batas-batas yang jelas atas tanahnya, sehingga lebih mudah menjualnya. Menjual tanah kavling tanpa batas dan jalan yang jelas, tentu lebih sulit dibanding jual tanah yang sudah siap bangun.

Beberapa cara untuk memanfaatkan tanah kosong yang kita miliki:

1. Menjaminkan tanah ke bank, untuk  dapat uang, kemudian untuk bisnis. Tapi risikonya? Kalau kita tidak punya penghasilan tetap (sebagai karyawan ataupun pengusaha), bank tidak akan memberikan  pinjaman  meskipun tanah kita luasnya hektaran. Bank meminjami seseorang tidak hanya berdasarkan jaminan, tetapi lebih kepada kemampuan membayar kembali (ada sumber penghasilan). Dalam istilah bank, ini disebut first way out. Jaminan adalah second way out.  Bagi bank, second way out berupa jaminan itu adalah jalan keluar terakhir bila terjadi masalah dalam pemberian kreditnya. Bank lebih mengutamakan first way out sebagai pertimbangan utama dalam memberikan kredit. Itulah sebabnya, kita sering menemukan seseorang tertentu dengan mudahnya mendapatkan pinjaman bank, meski jaminannya lebih kecil dariu kreditnya, hanya ditambah personal guarantie. Ini baru sisi pengajuan ke bank yang agak rumit. Kalau pun anda dapat pinjaman ke bank, kemudian duit itu dipakai untuk bisnis atau membuat kontrakan/rumah kos diatas tanah anda. Kalau bisnis anda gagal? Risikonya lebih besar lagi, karena nilai tanah anda jauh lebih besar dari kredit anda. Kalau sampai di lelang, anda tentu rugi, tanah anda dijual asal laku untuk bayar kredit anda. Karena itu, cara ini tidak saya rekomendasikan.

2.  Cara kedua, anda bisa jual sebagian tanah anda, kemudian uangnya anda gunakan untuk membangun diatas tanah sisa. Anda bisa sewakan sebagai passive income. Ini bisa dilakukan dengan mudah kalau lokasi anda tidak terlalu luas dan lokasinya sudah ramai. Misalnya anda punya tanah 500m2 di tengah kota dengan panjang lebar 25 x 20 m2. Dengan kondisi seperti ini tentu gampang pecah jadi dua, 12×20 m dan bangun sisanya. Cari penyewa gampang. Tapi kalau anda punya tanah luas 7000 m tapi lokasinya di pinggiran kota yang masih sepi? bisa juga sih dijual separuhnya sebagian… tapi untuk dibangun kemudian di sewakan? siapa yang mau sewa? inilah masalahnya.  Tentu tidak mudah cari penyewa.

3. Cara ketiga, yakni dengan cara kerjasama dengan pengembang (developer). Ini adalah cara yang sangat baik  untuk memanfaatkan tanah  menjadi lebih optimal nilainya. Selain mendapatkan harga jual optimal, pemilik tanah juga mendapatkan bagi hasil dari bisnis properti (pengembang). Pemilik tanah juga masih bisa mendapatkan kenaikan harga tanah tiap tahunnya.  Bagaimana dengan keamanan/risikonya? Bisnis ini tetap aman bagi pemilik tanah, asalkan dalam poin-poin perjanjian yang jelas, tidak merugikan kedua pihak. Tentu saja, pemilik tanah harus memilih pengembang yang jujur dan profesional. Saat ini banyak pengembang yang menawarkan sistem kerjasama pengelolaan tanah, salah satunya adalah surgoLand

Kerjasama pengelolaan dengan developer ini bertujuan untuk:

1. meningkatkan nilai jual tanah, karena tanah yang dijual akan diberikan nilai tambah berupa bangunan dan infrastruktur. Tentu saja harganya akan lebih tinggi dibandingkan dengan tanah kosong.

2. Mempercepat penjualan tanah luas. Jual tanah luas itu tidak gampang. Selain harganya yang cenderung murah, waktunya juga lama. Nah, daripada butuh waktu lama, kenapa tidak dijual dalam bentuk rumah bekerjasama dengan pengembang?

“Biaya Remeh” Apartemen Subsidi

Saat browsing internet, saya menemukan tulisan ini di TabloidNova.com. Memang saya pernah nulis ini Tabloid Nova lebih dari setahun lalu. Saya lupa untuk share di blog ini.  Nah.. baru sekarang bisa share tulisan ini. Mudah2an, tulisan ini bermanfaat.

Sabtu, 19 Februari 2011

“Biaya Remeh” Apartemen Subsidi

 

Apartemen subsidi memang menggiurkan. Tapi, Anda harus cermat menghitung segala macam biaya setelah menempatinya.

Namanya juga apartemen subsidi, jelaslah berbeda dengan apartemen tidak bersubsidi. Dari fasilitas, kondisi bangunan, hingga biaya pemeliharaannya, biaya apartemen bersubsidi biasanya lebih rendah dari apartemen biasa. Tapi meski rendah, bukan berarti Anda tak memiliki hak untuk mendapatkan rasa nyaman dan aman, lho.

Untuk mendapatkan hal tersebut, coba perhatikan petunjuk dari ahli properti, Safak Muhammad berikut ini:

Lokasi

Salah satu tujuan utama membeli apartemen adalah faktor kemudahan akses dan strategis untuk melakukan aktivitas sehari-hari, seperti pergi ke kantor, belanja, olahraga, dan lain-lain.

Perhatikan juga, apaka lokasi berada di kawasan banjir, atau apakah dengan dibangunnya apartemen ini lokasi di sekitarnya berpotensi banjir. Dan, hindari membeli properti yang dibangun di atas lahan konservasi atau catchment area.

Ukuran dan Posisi Apartemen

Sesuaikan ukuran dan posisi apartemen dengan kebutuhan Anda. Jika Anda masih single  dan belum memiliki rencana untuk menikah dalam waktu dekat, ukuran studio atau unit dengan satu kamar lebih cocok untuk Anda.

Kredibilitas Pengembang

Untuk menghindari penipuan berkedok penjualan unit-unit apartemen, ada baiknya sebelum membeli apartemen Anda perhatikan betul performance  pengembangnya, karena hal ini sangat terkait dengan penyelesaian pembangunan apartemen. Kalau pengembangnya belum teruji bonafiditasnya, dikhawatirkan apartemen yang dibeli terlambat pembangunannya, bahkan tidak jadi dibangun.

Malah ada pengembang yang meminta biaya tambahan lagi kepada konsumennya agar pembangunan apartemen segera dilakukan. Membeli apartemen itu berbeda dengan membeli rumah di komplek perumahan. “Kalau rumah, pengembang masih bisa membangun satu-persatu rumah yang dijual (sesuai kebutuhan), tapi kalau apartemen, kan, tidak bisa dibangun 10 apartemen dulu, kemudian lainnya menyusul. Karena itu, apabila masalah itu terjadi, maka konsumen harus mempelajari kembali isi perjanjian yang telah dibuat, kemudian mencari solusi terbaik dengan pengembang, dan jangan gampang menambah uang lagi,” ujar Safak.

Kualitas Bangunan dan Sertifikat

Dasar perhitungan kepemilikan unit apartemen adalah Nilai Perbandingan Proporsional (NPP). Konsumen perlu tahu, apakah hitungan NPP unit yang dibeli sudah beres. NPP ini nanti dipakai untuk menentukan besarnya service charge  dan hak suara penghuni pada pengambilan keputusan dalam komunitas.

Perhatikan juga property management , karena inilah yang mengelola operasional apartemen dan berpengaruh besar pada tingkat kenyamanan calon penghuni. Property management  yang kredibel juga berperan dalam meningkatkan harga jual atau sewa.

Kondisi Furnitur

Yang membuat hunian betah ditinggali adalah furnitur, jadi Anda harus memerhatikan apakah full-furnished furniture  atau semi-furnished furniture  yang disediakan.

Dengan memilih unit yang semi-furnished , Anda bisa berhemat anggaran. Harga apartemen unit yang “kosong” memang lebih murah, tapi bagaimanapun juga, Anda tetap harus mempertimbangkan bagaimana mengisinya nanti, termasuk biaya dan teknis pengangkutan barang-barangnya.

Fasilitas

Umumnya fasilitas yang ditawarkan apartemen cukup memadai. Tapi, tak ada salahnya konsumen mencermati lagi apa yang disediakan. Misalnya, fasilitas keselamatan penghuni, fasilitas parkir, pusat kebugaran, dan fasilitas pendukung lainnya, seperti restoran atau mini market.

Biaya Pemeliharaan

Maintenance cost  sebaiknya juga ditanyakan oleh konsumen. Apa saja? Ini mencakup biaya-biaya bulanan, seperti biaya air, service charge  (mencakup kebersihan, keamanan, dan perawatan gedung), keamanan, listrik, dan lainnya setiap bulan untuk menghindari konsumen dari hal-hal yang tak diinginkan, seperti pembengkakan biaya listrik yang tidak sesuai dengan daya listrik dan pemakaian.

Di awal transaksi, biaya maintenance  ini bisa dinegosiasikan dengan pengelola pengembang. Jika sudah terlanjur membelinya dan pengelola tetap bersikukuh dengan biaya-biaya itu, konsumen bisa saja mempertimbangkan untuk menjual kembali apartemennya.

Atau, jika memang dirasa pengelola melakukan penyelewengan, bisa juga dengan merujuk kembali pada surat perjanjian yang sudah disepakati di awal. Di surat tersebut jelas tertulis, apa yang menjadi hak dan kewajiban yang harus dipenuhi pengelola dan konsumen.

Contoh Perhitungan Biaya Maintenance:

Biaya bulanan di apartemen biasanya terdiri dari service charge yang besarnya dihitung berdasarkan meter persegi. Selain itu, ada juga biaya listrik, air, dan telepon.

Untuk biaya service charge , tentu saja tergantung kebijakan pengelolanya. Misalnya untuk biaya service charge  Rp 9.000/m2  dengan luas apartemen 30 m2 , maka biaya service charge -nya Rp 270 ribu per bulan.

Sedangkan untuk biaya air, telepon, dan listrik biasanya disesuaikan dengan pemakaian.

Hitung Budget

Semua hal-hal yang tertera di atas, tentunya harus menyesuaikan dengan budget  yang dimiliki konsumen. Jadi, hitung dengan cermat, ya!

Ciri-ciri Produsen Apartemen “Nakal”

Untuk menghindari penipuan yang berkedok penjualan apartemen, ada baiknya Anda memerhatikan hal di bawah ini:

Tidak transparan

Pengembang yang nakal, biasanya, sejak awal (dalam memasarkan apartemennya) tidak transparan. Selalu memberikan “angin surga”, janji-janji muluk, dan penjelasannya tidak masuk akal.

Janji-janji kemudahan

Mereka juga biasanya memberikan janji-janji kemudahan untuk menarik konsumen. Padahal, untuk konsumen bisa mendapatkan surat-surat legalitas pembangunan apartemen (izin prinsip, IMB, sertifikat lahan apartemen), susahnya minta ampun.

Track records pengembang

Sekali lagi, cara sederhana agar selamat dari pengembang nakal adalah memperhatikan track records pengembangnya. Perhatikan apakah proyek-proyek yang sudah pernah dikerjakan dan bagaimana penyelesaiannya? Apakah ada masalah atau tidak?

Ester Sondang

Foto-Foto: Dok Idea
Sumber: Tabloid Nova

http://m.tabloidnova.com/Nova/Griya/Interior/Biaya-Remeh-Apartemen-Subsidi

 

Tiga Alasan, Properti Indonesia Terbaik di Dunia

JAKARTA, KOMPAS.com – Kebijakan Bank Indonesia (BI) memangkas suku bunga acuan alias BI rate hingga level terendah pada November 2011 lalu akan menjadi bahan bakar penggerak bisnis properti di Tanah Air. Dengan BI rate hanya 6%, banyak pihak memperkirakan, pasar properti di Indonesia bakal booming tahun ini.

Sebab, pasokan properti kelas menengah ke bawah dikendalikan oleh pemerintah negara itu.
– Panangian Simanungkalit

Prospek investasi di sektor ini pun kian memikat. Pengamat properti menilai, investasi properti di negara kita memang semakin menarik.

Panangian Simanungkalit, pengamat properti sekaligus pemilik Panangian School of Property, bahkan menilai, investasi properti di Indonesia merupakan satu-satunya paling menguntungkan di dunia. Ada tiga alasan mengapa prospek bisnis properti Indonesia jadi yang terbaik di dunia. Pertama, masih ada 14 juta dari 61 juta keluarga di Indonesia yang belum memiliki rumah.

Kedua, pemerintah semakin kesulitan menyediakan rumah bagi keluarga kelas menengah ke bawah. Tengok saja, permintaan rumah mencapai 900.000 unit per tahun, sementara pasokan hunian hanya 80.000 unit dalam setahun.

Ketiga, semua segmen pasar properti di Tanah Air terbuka luas sebagai investasi, termasuk pasar kelas paling bawah. Sedangkan di luar negeri, bisnis properti untuk pasar kelas menengah ke bawah tertutup untuk pengembang dan investor.

“Sebab, pasokan properti kelas menengah ke bawah dikendalikan oleh pemerintah negara itu,” ujar Panangian.

Meski sempat mengalami pasang surut, bisnis properti kembali dilirik pasca krisis ekonomi 2008 lalu. Karena itu, di 2011, pertumbuhan properti tercatat lumayan tinggi.

“Baik permintaan maupun pertumbuhan harga di semua sektor properti meningkat cukup tinggi,” ungkap Anton Sitorus, Head of Research Jones Lang LaSalle.

Menurut Anton, properti komersial dan kawasan industri mencetak pertumbuhan penjualan tertinggi selama 2011. Pertumbuhan penjualan lahan industri naik hampir tiga kali lipat. Adapun properti sektor komersial meningkat dua kali lipat. Lalu, penjualan residensial naik sekitar 50%.

Justini Omas, Sekretaris Perusahaan Agung Podomoro Land juga mengakui, pasar properti memang cukup bergairah tahun lalu. Sepanjang 2011, penjualan Agung Podomoro Land mencapai Rp 4,2 triliun. Pencapaian ini melampaui target penjualan mereka yang hanya sebesar Rp 3,5 triliun.

Ali Hanafia, pengamat properti, tak terlalu kaget melihat gairah bisnis properti tahun lalu. Maklum, sebelumnya, ia sudah memprediksi, harga properti akan mengalami kenaikan cukup tinggi.

“Ini yang membuat para investor mendulang keuntungan yang luar biasa signifikan, bahkan sampai 100% dalam tempo kurang dari satu tahun,” beber Ali. (Herry Prasetyo)

sumber kompas

Bisnis Properti Vs Beli Waralaba/Franchise

Bisnis properti adalah bisnis yang menguntungkan. Itu paling tidak pendapat pribadi saya. Kami yakin bisnis properti ini lebih menguntungkan dan lebih aman daripada bisnis waralaba/franchise. Bila investor tidak bisa memilih pewaralaba yang sudah teruji, maka peluang untuk bangkrut di bisnis waralaba sangat besar. Apalagi, saat ini banyak sekali pewaralaba ‘jadi-jadian’ yang sebenarnya mereka belum layak disebut pewaralaba karena belum memenuhi syarat-syarat sebagai pewaralaba. Seperti usianya masih baru, bisnis belum menguntungkan, belum memiliki sistem yang baik serta mereknya belum dikenal luas oleh konsumen.

Dengan bisnis waralaba, uang investor sebagian besar akan digunakan untuk biaya investasi seperti membeli peralatan bisnis, sewa ruko, sampai operasional bisnis. Dengan demikian, apabila bisnis waralaba itu tidak berjalan, maka otomatis investor merugi dan uangnya tidak akan kembali alias habis.

Untuk suksesnya bisnis waralaba, investor tidak boleh berpangku tangan dan mengandalkan pewaralaba. Investor harus terlibat aktif mengurus bisnisnya. Selain itu, pada bisnis waralaba atau bisnis lainnya biasnya Return of Investment (ROI) atau tingkat pengembalian modal bisa mencapai 3 – 5 tahun. Ya, itu baru modal yang balik, belum untungnya! Kapan untungnya? setelah 3-5 tahun! Yang PASTI UNTUNG DULUAN adalah pemilik waralaba, karena dia sudah duluan ambil franchise fee puluhan hingga ratusan juta dan royalty fee  2 – 5% dari omset tiap bulan. Gila!

Sekarang bandingkan dengan bisnis properti. Uang investor akan seluruhnya digunakan untuk membeli properti seperti tanah, bangunan rumah maupun ruko, ditambah sebagian kecil untuk merenovasi. Biaya lain atau biaya operasional sangat kecil. Kemungkinan kerugian pada bisnis ini sangat kecil karena uang investor minimal akan kembali modal dari hasil penjualan kembali propertinya. Dan kemungkinan ini sangat jarang terjadi karena biasanya harga tanah dan bangunan selalu naik setiap tahunnya.

Keuntungan bisnis properti tentu lebih baik dibandingkan dengan bisnis biasa atau bisnis waralaba. Bisnis ini juga tidak akan menyita waktu investor, karena tidak akan terlibat dalam kegiatan harian, day to day operasional.

Bisnis properti, properti, dan properti tanpa modal

Beberapa hari lalu, saya barusan melakukan transaksi beli sebuah tanah. Dalam kesempatan perbincangan dengan pemilik tanah, saya dapat informasi bahwa ia membeli tanah itu sebesar Rpxx.xxx,- pada tahun 1998. Padahal transaksi yang terjadi saat ini sebesar Rpyyy.yyy.yyy,- atau naik sekitar 20 kali lipat dari rentang waktu selama 14 tahun. Kenaikan ini tentu sangat besar bila dibandingkan dengan investasi yang lain. Coba bandingkan dengan investasi emas yang rata-rata 20% pertahun, maka selama 14 tahun kenaikannya kurang lebih 280%. Coba bandingkan investasi apalagi yang bisa sebesar itu hasilnya? Mungkin saja investasi saham. Tapi saham ini masih sangat berisiko.

Nah.. berdasarkan hal itu, maka menurut saya, siapa pun wajib memiliki investasi properti atau bisnis properti. Berapapun uang kita, sebenarnya bisa untuk berbisnis properti. Tidak punya uang pun anda bisa membeli properti atau menjadi developer properti. Untuk jadi developer misalnya, anda bisa memanfaatkan pemilik tanah dan bekerja sama dengan kontraktor untuk membangunnya. Tanpa modal bisa? Bisa! Misalnya, ada pemilik tanah 100 m2, dia ingin jual setelah dibangun, namun tidak punya uang untuk membangun rumah. Anda bisa cari kontraktor atau pemilik modal untuk membangunnya. Biarkan tanahnya tetap atas nama pemilik, kontraktor yang bangun dan kita bayar kalau rumah sudah laku. Anda bisa mendapatkan bagi hasil dari bisnis ini. Bisakah ini dipraktekkan? Bisa! saya sudah mencobanya kok…

Selamat mencoba

Recent Comments

  • sri wulandari:
    Subhanalloh, artikelnya sangat bermanfaat…sukron, sukses untuk kita semua, amin.
  • deni permadi:
    pa saya menjual beberapa koleksi buku dan novel luar negeri contoh koleksi saya : 1. ACT &...
  • admin:
    anda punya bisnis apa pak? Tq
  • indra gunawan:
    Bisa minta alamat email dan contact personnya
  • indra gunawan:
    Bisa kami bergabung, untuk daerah bekasi ada nga?

Sponsor









Follow